Urbanism derogatoriu

Ordinul Arhitecților din România se opune amendamentelor propuse în Parlamentul României în vederea modificării proiectului de Lege privind aprobarea OUG nr. 7/2011 pentru modificarea și completarea Legii nr. 350/2001, privind amenajarea teritoriului și urbanismul. OAR consideră că amendamentele propuse în Comisia pentru administrație publică, amenajarea teritoriului și echilibru ecologic din Camera Deputaților întorc legislația privind urbanismul înainte de anul 2008, când erau permise derogări substanțiale de la caracterul unei zone reglementat prin planul urbanistic general. Situația anterioară anului 2008 a adus mari prejudicii dreptului de proprietate, prin nerespectarea prevederilor PUG-ului adoptat de consiliile locale și, drept urmare, prin crearea unor dezechilibre teritoriale. De asemenea, a determinat dezvoltarea incoerentă a orașului, alterarea imaginii localităților și agresarea zonelor protejate, suprasolicitări ale infrastructurii, nesiguranță a investițiilor. OAR semnalează absența fundamentului profesional (a studiilor, a statisticilor) și nerespectarea principiilor europene ale dezvoltării teritoriale și urbane durabile la care România a aderat. Aceste amendamente au primit votul Comisiei în ședința din 9 octombrie a.c., în lipsă de cvorum. Motivele invocate de inițiatorii amendamentelor au fost vechimea considerabilă a regulamentelor de urbanism și dorința de a atrage investitori. Promulgarea acestor modificări va duce la încurajarea speculei imobiliare și la slăbirea rolului administrației. O adevărată revigorare a pieței imobiliare are loc prin creșterea calității mediului construit și prin întărirea rolului administrației publice. OAR protestează față de forma rezultată a OUG nr. 7/2011, în lipsa unei consultări publice în interiorul breslei, cu instituțiile ce reglementează domeniul sau cu societatea civilă. De asemenea, îi solicită președintelui României o analiză atentă a argumentelor aduse de profesioniști împotriva amendamentelor propuse și retrimiterea legii spre dezbatere, în Parlament.

Amendamente propuse de membri ai Comisiei, respinse de OAR

Comisia Camerei Deputaților a adoptat un amendament privind posibilitatea derogării sporite a CUT în unele zone ale orașului. Art. 32, alin (8) - „Prevederile alin. (7) referitoare la CUT nu se aplică pentru PUZ destinat zonelor de interes economic, respectiv constituirii de parcuri industriale, parcuri tehnologice, supermagazine, hipermagazine, parcuri comerciale, zone de servicii și altele asemenea”.

Prin înșiruirea acestor situații, aproape întreaga localitate poate fi supusă unor asemenea derogări. Amendamentul folosește expresii nedefinite prin lege (parcuri tehnologice, parcuri comerciale), iar prin expresia „altele asemenea” îl generalizează în mod excesiv. Trebuie observat că nu orice supermagazin sau alăturare de clădiri de birouri trebuie considerate un obiectiv pentru oraș care să justifice o derogare nelimitată a CUT-ului. Înțelegem necesitatea ca pentru unele zone aflate în proprietatea statului (unități militare care nu mai sunt folosite), reglementate prin planuri urbanistice învechite cu indicatori urbanistici scăzuți, în noile condiții, ce vizează absorbția de fonduri europene pentru realizarea de obiective de utilitate publică, o astfel de derogare să fie necesară. OAR propune ca prevede-rile unui astfel de articol (care să pornească de la „interesul public”, și nu de la un vag „interes economic”) să intre în vigoare numai după publicarea unor Norme Metodologice care să stabilească aplica-bilitatea lui.

Pe de altă parte, importanța viziunii strategice asupra interesului public a fost di-minuată de către deputați prin abrogarea Art. VI al OUG 7/2011. Acesta prevedea ca autoritățile administrației publice locale, cu sprijinul Comisiei tehnice de amenajare a teritoriului și urbanism, să identifice zonele pentru care vor fi elaborate planuri urbanistice zonale potrivit legii, în raport cu strategia de dezvoltare și planurile de investiții.

Articolul era cu atât mai necesar în cazul localităților cu planuri urbanistice generale învechite, invocat ca necesitate a legiferării derogărilor. Comisia a hotărât ca planurile urbanistice care nu au fost aprobate, ce conțineau derogări care nu mai pot fi acceptate potrivit OUG 7/2011 și pentru care aceasta stabilise o perioadă de grație de un an de la publicarea ei, în care să poată fi adoptate de consiliile locale, să poată fi în continuare aprobate.

Prevederea este contrară motivelor invo-cate de Ministerul Dezvoltării Regionale și Turismului, care au făcut necesară apa-riția OUG. Apreciem că acesta, alături de completarea Art. II al OUG, „reconfirmarea avizelor expirate să se facă la faza de autorizare a construirii”, va conduce la destabilizarea evoluției orașelor și la nesi-guranța investitorilor, ce vor lua decizii în baza unor avize despre care pot afla tardiv că nu mai sunt valabile.

Deși invocă des lipsa unor PUG-uri actuale, deputații au prelungit termenul pe care localitățile îl au după trecerea valabilității unei astfel de documentații (10 ani) pentru a aproba un PUG (de la doi la cinci ani). Situația în care localitățile depășesc acest termen a rămas în continuare fără sancțiuni pentru administrația publică responsabilă de întârziere. Cazul în care ordonanța permite, la o solicitare de modificare a preve-derilor documentațiilor de urbanism, în-tocmirea documentației tehnice pentru autorizația de construire, fără a se mai solicita elaborarea unei documentații de urbanism a primit o generalizare din partea Comisiei pe care o considerăm neoportună. Potrivit OUG, acest fapt era posibil pentru fronturi „continue construite preexistente” în care clădirile de pe parcelele adiacente au același regim de înălțime. OAR a soli-citat adăugarea la regimul de înălțime și a POT-ului și CUT-ului. Comisia a respins propunerea și a considerat oportună eliminarea descrierii frontului „continuu construit preexistent” [Art. 32, alin (1), lit. e].

Comisia Camerei Deputaților a decis ca Direcțiile de Cultură Județene/a Municipiului București să reprezinte Ministerul Culturii în avizarea documentațiilor de urbanism privind monumentele istorice și zonele lor de protecție (modificarea numerelor curente 8², 10, 12 și 12² ale Anexei 1). În acest moment, decizia refe-ritoare la monumentele de grupa „B” (valoare locală) este a direcțiilor județene, însă cea care vizează monumentele de valoare națională aparține direcției de specialitate din MCPN. În ciuda existenței unei adrese din partea Ministerului Culturii, care expunea situația, și a opoziției OAR, comisia a adoptat respectivul amendament.

Un alt motiv de îngrijorare este scoaterea din aceeași anexă a zonelor de protecție a monumentelor istorice (astfel, nu mai sunt explicitate organismele care avizează intervenția în zonele de protecție) sau înlocuirea acestei expresii cu mai vaga „zone care cuprind monumente, ansambluri sau situri înscrise în Lista monumentelor istorice”. Potrivit modificărilor operate în Anexa 1, avizul Ministerului Dezvoltării Regionale și Turismului nu mai este necesar pentru aprobarea documentațiilor de urbanism referitoare la zonele protejate (a se subînțelege că acest fapt este valabil și pentru zonele de protecție a monu-mentelor istorice care fac parte din Lista patrimoniului mondial, deși prevederile OG 47/2000 nu au fost abrogate).

S-a constatat un număr însemnat de planuri urbanistice aprobate în lipsa figurării zonei construite protejate sau a zonei de protecție a unui monument istoric, deși aceasta exista. Având în vedere faptul că respectiva omisiune, în unele cazuri, se făcea alături de lipsa unui aviz de specialitate și avea urmări asupra obiectivelor ce ar fi trebuit protejate, OAR a propus ca lipsa figurării zonei protejate să invalideze procedura de avizare a documentației de urbanism. Amendamentul a fost respins.

Amendamente propuse de OAR, respinse de Comisia pentru administrație publică

PUZ-urile să fie realizate pentru o zonă care să includă cel puțin toată unitatea teritorială de referință (u.t.r.) în care se află terenul care le-a inițiat. Propunerea OAR elimina planul urbanistic zonal pe o parcelă, anomalie care a generat haos urbanistic. Se întărea, astfel, puterea de gestiune a teritoriului dată autorității publice, iar prin aplicarea prevederilor regulamentului privind consultarea publicului, în vigoare, se asigura o dezvoltare coerentă și echitabilă a unei întregi porțiuni din oraș și o diminuare a numărului acțiunilor în justiție ce au ca obiect planurile urbanistice.

Decizia Comisiei va avea un impact negativ asupra orașelor, în special în zonele cu o calitate arhitecturală crescută și va conduce, în cele din urmă, la scăderea valorii de piață a zonelor în care se va interveni. Acest efect va fi întărit de ponderea însemnată ce poate fi obținută ca derogare de la CUT-ul maxim reglementat prin documen-tația de urbanism anterioară (20%). Nici zonele construite protejate nu sunt ferite de posibilitatea realizării de PUZ-uri care să deroge cu 20% din CUT max. (Art. 32, alin. 10). Motivul formulării acestei derogări, invocat de Comisie, a fost că ea încearcă să rezolve problema extinderilor clădirilor existente. OAR consideră că, pentru astfel de cazuri, derogările de 20% din CUT-ul maxim reglementat sunt supraestimate, un procent apropiat de realitate fiind 10%.

Altă propunere a OAR care a fost respinsă se referea la păstrarea definirii din OUG 7/2011 a Planurilor Urbanistice de Detaliu.

Comisia Camerei Deputaților a introdus po-sibilitatea ca acest instrument urbanistic să schimbe în mod nelimitat POT-ul (Art. 48, alin. 2). Considerăm că aglomerarea unor schimbări punctuale ale POT-ului, necorelate, într-o zonă va duce la scăde-rea condițiilor de trai în întreaga zonă și la scăderea valorii economice a acesteia. Schimbări importante ale POT-ului pe o parcelă vor crea cu siguranță disconfort vecinilor.

Păstrarea „limitelor servituților propuse a fi instituite” între cerințele avizului de oportunitate [Art. 32, alin. (3), lit. b].

Excluderea Zonelor Construite Protejate pentru care s-a definit un regim tehnic al construcțiilor supuse autorizării în scopul protejării patrimoniului arhitectural și urbanistic dintre zonele în care pot fi rea-lizate PUD-uri. Păstrarea în definiția avizu-lui de urbanism a caracteristicii: „înglo-bează și corelează punctele de vedere ale instituțiilor avizatoare competente” [Art. 37, alin. 1³]. Impunerea unui raport privind implementarea PUG și nevoia de actua-lizare la cinci ani. Întărirea rolului Instituției Prefectului, al inspectoratului de stat în construcții și al asociațiilor și fundațiilor cu activitate în domeniu, în atacarea în justiție a planurilor urbanistice aprobate cu nerespectarea legii.

Creșterea amenzii pentru aprobarea unui plan urbanistic cu derogări neprevăzute în lege, proporțional cu mărimea derogării nelegale.