POlitici de locuințe - Componentele politicii de locuințe

Începutul unei discuții despre locuință este foarte asemănător cu alegerea citirii acestui text. Unii dintre noi avem o locuință și, în consecință, abordarea acestui subiect poate fi mai puțin atractiv, în timp ce alții, aflați în aventura căutării unei locuințe, pot fi interesați de subiect. Simetric, o politică de locuințe poate fi legată de interesul administrației în mărirea numărului locuințelor, în creșterea calității condițiilor de locuire, în promovarea unei schimbări a raporturilor ce privesc modul de deținere a unui fond de locuințe deja existent sau în schimbare progresivă ori regresivă a distribuției resurselor financiare necesare construcției sau reabilitării locuințelor.

Un răspuns la acest aspect este strâns legat de cultura administrației, de modul în care politicul înțelege problema locuinței și rolului social și economic al acesteia. Țările Europei de Vest au deja o experiență bogată și un număr semnificativ de exemple de politici de locuire formulate și implementate în momente de criză sau de tranziție de la un sistem politic la altul. Ceea ce diferă este definirea subiectului și a contextului, respectiv individul sau familia care are nevoie de o locuință, și caracteristica spațiului economic și politic în care se poate ajunge în posesia unei locuințe. În unele țări, precum Olanda sau Marea Britanie, răspunsul la criza de locuințe după al Doilea Război Mondial a fost dat de administrație prin stimularea construcțiilor, prin implicarea atentă a statului în ceea ce privește reglementarea activităților de construcție și a furnizării materialelor, dar și prin oferirea de subvenții. În perioada reconstrucției după cel de-al Doilea Război Mondial, în Germania, politicile de locuire erau bazate pe intervenția statului pe piața închirierilor (prin controlul sau prin subvenționarea acestora).

Renunțarea la aceste strategii „paterne”, dar eficace, în favoarea unei piețe libere, funcționale a durat mai bine de 40 de ani și nu a fost părăsită în totalitate, rămânând vizibilă mâna guvernului în instituirea de mecanisme eficiente de reglare privind piața chiriilor pentru clădirile nou-construite. Mai mult, chiar în condițiile funcționării unei piețe suficient de bine dezvoltate cât să se autoregleze, în perioadele de criză economică, sectorul privat al construcțiilor se întoarce către stat în vederea inițierii de către acesta de noi proiecte. Ceea este particular în experiența țărilor din Europa de Vest este delimitarea atentă a responsabilităților între cei implicați pe piața locuințelor: statul, administrațiile regionale și locale, investitorii privați și constructorii, asociațiile de locatari, asociațiile de chiriași, organizații non-profit etc.

Ce roluri joacă actorii pieței locuințelor? Responsabilitățile sunt diferite și acoperă domenii precum asigurarea fondului de locuințe, asigurarea drepturilor chiriașilor, sprijinul acordat grupurilor dezavantajate și stabilirea condițiilor funcționării unei piețe imobiliare (clădiri și terenuri).

A. Asigurarea fondului de locuințe

Etapa pregătirii procesului de construcție implică luarea deciziilor publice sau publice-private privind construirea de noi locuințe sau reconstrucția celor vechi. Etapa de pregătire solicită coordonarea politicii de locuințe cu necesitățile de dezvoltare urbană și a infrastructurii (drumuri, apă, canal, electricitate, echiparea cu servicii etc.). În această etapă este obligatorie o estimare a nevoilor, ce stă la baza programării: necesarul de locuințe în paralel cu inventarierea resurselor de care este nevoie pentru realizarea acestora, terenuri, fonduri financiare, forță de muncă, materiale și tehnologii și utilaje specifice.

Operațiunile importante premergătoare construirii de noi clădiri rezidențiale sunt strict legate de modul în care o comunitate dorește să-și folosească rezerva funciară, pregătirea terenurilor desemnate pentru funcțiunea de locuințe în vederea realizării de noi investiții, identificarea formelor de punere în posesie sau dacă vor fi întrebuințate instrumente precum exproprierea. Această fază are ca obiectiv principal evitarea speculei imobiliare și dezvoltarea noilor investiții pe terenuri adecvate, respectiv cu accesibilitate și echipare edilitară adecvată, precum și cum este realizată implicarea cetățenilor, cumpărători, dar mai ales rezidenți.

Un rol important în asigurarea fondului de locuințe îl joacă Finanțarea, realizată din surse publice sau private, de cele mai multe ori, din piața de capital. Parteneriatele, atât din surse private, cât și din surse publice sunt întâlnite în economii de piață avansate. Complexitatea finanțării și a subvențiilor în contextul pieței libere este dată de rata creșterii economice, rata inflației, rata nominală și reală a dobânzii, acestea influențând distribuția banilor între proprietarii de terenuri, antreprenori, instituții financiare și beneficiari/ utilizatori.

Costurile legate de teren și clădire, precum și cele legate de Construcție implică interese publice și private, câteodată divergente. Costurile mari legate de clădire și teren pot împiedica realizarea obiectivelor stabilite, prin redirecționarea fondurilor în alte zone de interes investițional, opuse, de exemplu, către populația defavorizată. În cazul unui program de subvenționare, pentru a fi eficient acesta trebuie să fie acompaniat de un set de măsuri care să țină la un nivel scăzut costurile legate de construcție și teren. În cazul realizării construcțiilor, o politică de locuințe asigură măsuri de promovare a competiției și a eficienței între firmele de construcții și a celor de materiale de construcții, pentru a echilibra rata profitului cu cerințele de calitate și eficiență în zonele lor de competență.

Repartizarea și Managementul reprezintă componente ce pot distruge, în lipsa unor reglementări sau a unor reguli clare ale jocului, implementarea unei politici de locuințe. În unele țări, această operațiune este făcută prin agenții private, de cele mai multe ori însă municipale. Crearea agențiilor publice este justificată de o lipsă pe piață de locuințe la prețuri accesibile. De asemenea, aceste agenții publice au rol în controlul chiriilor țintind direct către asigurarea de locuințe pentru populația cu nevoi speciale sau dezavantajată, precum oamenii fără adăpost, familii cu copii sau populația tânără, care caută prima locuință. Managementul procesului poate fi văzut ca o ultimă etapă în asigurarea necesarului de locuințe. Aceasta se referă la managementul fizic (întreținerea fondului de locuințe, reparații etc.), managementul financiar (stabilirea nivelului de chirie, administrarea împrumuturilor etc.) sau administrativ (închirieri, notificări de evacuare sau părăsire etc.). Managementul este extrem de important pentru păstrarea valorii de piață a locuințelor și a investițiilor în domeniu, asigurând echilibrul între drepturile și interesul proprietarilor și chiriașilor, așa cum sunt prevăzute în contracte sau în legislație.

B. Asigurarea drepturilor chiriașilor

Politicile de locuire includ un număr de măsuri menite să promoveze buna gestionare a locuințelor și utilizarea eficientă a fondului existent, vizând direct și chiriașii. Drepturile chiriașilor constituie o parte importantă în dreptul civil. Acestea se referă, mai întâi, la protecția chiriașilor, controlul chiriilor și ajustarea limitelor pentru contractele existente. Unele țări aplică măsuri de control al chiriilor și de control al prețurilor pentru clădiri ocupate de proprietari sau chiriași, cât și un set de măsuri pentru protecția chiriașilor în cazul conversiilor sau reconstrucției clădirilor.

C. Sprijin pentru populația dezavantajată

Politicile de locuire includ măsuri și pentru populația dezavantajată, confruntată cu probleme temporare sau permanente de locuire. Dintre măsuri, acestea pot fi subvenții sau alocații, împrumuturi pentru achiziție, scutiri de taxe etc.

D. Precondiții necesare pentru existența unei piețe funcționale

Condițiile prealabile pentru realizarea unei politici eficiente de locuire sunt legate de modul în care piața funcționează. Factorii de care depinde funcționarea pieței locuințelor sunt:

a. un sistem coerent privind formele de posesie a terenurilor pentru un schimb eficient al terenurilor și construcțiilor;

b. o piață financiară în care există încredere între investitor și utilizator;

c. o bază contractuală pentru stabilirea relațiilor între părțile implicate;

d. o forță de muncă profesionalizată în domeniul construcțiilor;

e. o industrie competitivă a construcțiilor;

f. furnizarea de materiale de construcție, mașini etc.

g. o distribuție bună a informațiilor privind toate aspectele sectorului locuințelor;

h. reglementări care controlează starea fizică a construcțiilor din punct de vedere sanitar și al siguranței;

i. operațiuni premergătoare pregătirii terenurilor pentru facilitarea accesului la acesta la un preț scăzut;

j. implicarea chiriașilor.