Problematica transformării birourilor în locuințe, în Franța anului 2015

Un eveniment aparte printre inițiativele construite anul acesta în jurul locuirii, Expoziția „Métamorphoses” deschisă la Pavillon de l’Arsenal din Paris, între 22 aprilie și 24 mai, a avut drept temă conversia funcțională a birourilor în locuințe. Este vorba despre o preocupare foarte actuală căreia i-au fost dedicate numeroase discuții, experimentări și cercetări. Problematica nu este nicidecum nouă, fiind luată în considerare încă din anii ‘90. Acum, în Franța se remarcă însă un context imobiliar extrem de favorabil acestor tipuri de operațiuni, întrucât prețul și cererea de locuințe s-au menținut la niveluri ridicate, în ușoară creștere chiar, în vreme ce numeroase spații pentru birouri au rămas nefolosite¹. În plus, astfel de lucrări se bucură de susținere politică. Spre exemplu, primarul Parisului, Anne Hidalgo, a stabilit drept obiectiv pentru capitala franceză ca până în 2020 să fie transformați 250.000 mp de birouri în locuințe.

Dincolo de justificările ecologice și etice, organizatorii expoziției consideră acest fel de operațiuni drept reale ocazii pentru arhitecți de a experimenta, reinventând un program devenit mult prea standardizat. Contextul neobișnuit reprezintă, în general, un cadru favorabil pentru a inova răspunzând, totodată, aspirațiilor prezente și potențiale ale locuitorilor de mâine.

La nivel teoretic pare o alegere cât se poate de inspirată în momentul de față, mai ales că, locuințele bucurându-se dintotdeauna de un loc privilegiat la nivelul politicilor franceze, există diverse tipuri de ajutoare fiscale care favorizează producția lor, în general. La nivel practic însă, tehnicile și tehnologiile adoptate nu sunt încă suficient de avansate ori adaptate acestui tip de operațiune pentru a permite reale câștiguri financiare. Pentru constructori, cel puțin, rămân încă operațiuni oneroase doar cu valoare experimentală².

Două cazuri recente pe care am avut ocazia să le studiez mai în detaliu și care dovedesc acest lucru sunt clădirea de la nr. 14 Rue de Bezons, din Courbevoie, a cărei transformare a fost proiectată de biroul de arhitectură Robert&Reichen și realizată de Bateg pentru promotorul imobiliar Cogedim și, respectiv, turnul Palatino de la nr. 17 Avenue de Choisy, arondismentul 13, Paris, reconfigurat de arhitectul Éric Chabeur pentru Eiffage Immobilier Île-de-France, unde lucrările au fost executate de Cotec. Ambele au fost prezentate în cadrul expoziției de la Pavillon de l’Arsenal. Conversia edificiului din Courbevoie a pus probleme mai ales pentru refacerea fațadei cu includerea de balcoane pentru mărirea suprafeței locuibile aferente fiecărui apartament. În situația turnului Palatino de 18 niveluri, proiectat în 1971 de arhitectul Jean Sebag, costuri suplimentare importante au fost date de lucrările de adaptare la noile norme și, în special, cele de eliminare a azbestului, evaluate inițial la 1 milion de euro, dar care s-au ridicat în final la de 10 ori mai mult. În plus, condițiile structurale au limitat drastic posibilitățile de compartimentare ale apartamentelor, permițând realizarea unui singur apartament de 5 camere, restul fiind doar garsoniere și apartamente de două camere. Oricum, în Paris, stocul imobiliar obsolet este foarte divers, așa încât fiecare intervenție de transformare impune adoptarea unei strategii particulare, gradul de complexitate variind și el foarte mult de la caz la caz. În mod paradoxal, cele mai recente clădiri de birouri organizate după modelul open-space sunt cel mai greu de transformat, necesitând lucrări importante și costisitoare, cum ar fi înlocuirea fațadelor și a fluxurilor de circulație, și uneori chiar decupaje complexe pentru a asigura iluminarea și ventilarea corespunzătoare a încăperilor. Acest lucru ar trebui să dea de gândit atât arhitecților, cât și promotorilor imobiliari, determinându-i să-și reconsidere alegerile în situația construcțiilor noi.

Din punct de vedere financiar, conversiile clădirilor de birouri în locuințe sunt deocamdată considerate un eșec, fiind mai scumpe decât construcțiile noi. O altă complicație este dată de faptul că unele imobile de birouri nu sunt complet goale, ceea ce pune promotorul în situația evacuării chiriașilor rămași³. Principalul avantaj este reprezentat de reducerea substanțială a amprentei ecologice asociate operațiunii prin economia de teren, energie și materie primă și, în consecință, emisiile mult mai reduse. Conform datelor ADEME⁴, pentru transformarea funcțională a unei clădiri din beton se consumă echivalentul a 5-10 kg/mp carbon față de 128 kg/mp carbon pentru construcția de la zero a aceluiași edificiu. Din perspectiva investitorilor, un alt fapt în favoarea conversiei în locul demolării și reconstrucției rezultă din modificarea în timp a planurilor locale de urbanism, care nu mai permit același nivel de ocupare și/ sau coeficient de utilizare a terenului. În cazul schimbării funcțiunii, conform Legii Alur⁵, din 27 martie 2014, se admite păstrarea indicatorilor urbanistici inițiali. La aceasta se adaugă derogările în ceea ce privește numărul obligatoriu de locuri de parcare.