Detalii de proiect

Caimatei 10 Consolidare, restaurare, reconversie funcțională

Imobilul care a făcut obiectul proiectului nostru este amplasat în plin centru al Bucureștiului, în spatele Pieței Rosetti, pe strada Caimatei, la numărul 10, în sectorul 2, într-o zonă valoroasă a orașului din punct de vedere arhitectural și urbanistic. Deși situate în plină zona centrală, atât strada Caimatei, cât și cele învecinate au o atmosferă aparte. Este un loc în care, parcă, zgomotul orașului nu ajunge cu atâta violență, dar în care fiecare centimetru pătrat trăiește intens o viață proprie, care se împletește cu a celorlalți, cu viețile grăbite ale trecătorilor accidentali. Fiecare clădire și fiecare pom are o poveste și, cu siguranță, a fost și este martorul tăcut, de fiecare zi, al istoriei noastre.

Nu întâmplător, în imediata vecinătate se află magazinul de cafea „Delicatese la Florescu”, al vestitului „cafegiu” care a dat numele acestuia, de unde poți cumpăra o cafea bună și/ sau o poți savura în timpul unor discuții interesante… De-a lungul timpului, strada nu și-a schimbat numele niciodată; numărul imobilului s-a modificat însă astfel: în secolul al XIX-lea a avut nr. 6, între 1900-1922 a avut tot numărul 6, iar din anul 1948 până astăzi are numărul 10.

Scurt istoric al cadrului urban și al etapelor de construcție a clădirii

În conformitate cu studiul realizat de Cezara Mucenic, istoric de artă, reiese că în perioada 1730-1732, în zona de nord-est a orașului de atunci, s-a construit Biserica din zid Caimatei sau „Biserica Lăutarilor”, al cărui ctitor a fost Nicolae Bozianu, ceauș de aprozi, și soția lui, Stanca. Parcela bisericii a fost înconjurată de o rețea stradală care trebuia să pună în valoare lăcașul de cult. Denumirea bisericii vine de la numele mahalalei Caimata – supranume al gârliței Bucureștioara, care era plină de gunoaie. Grav avariată în urma cutremurelor din secolul al XIX-lea, în anul 1891 biserica este demolată pentru a permite construirea Bulevardului Carol.

În perioada 1892-1895, pe parcela al cărei proprietar este Maria Gorjan, erau construite o locuință și magazii, care nu respectau însă regimul de alinieri aprobat de primărie. În anul 1907, proprietatea este vândută unui comerciant, Stănescu, care în aprilie 1908 cere o Autorizație de Construire pentru o clădire de locuit având parter, etaj și atic – în parter era zona rezidențială, reprezentativă, iar zona din spate adăpostea spațiile destinate oamenilor de serviciu. Proiectul a fost realizat de arhitectul Henri Frager, conform Autorizației de Construire nr. 225/ 1908. În anul 1922, același comerciant Stănescu solicita altă Autorizație de Construire, prin care se înălța clădirea cu un etaj și se propuneau două turnuri rotunde pe partea lateral-vestică a clădirii. Intervenția nu distrugea ceea ce fusese realizat până în acel moment, demersul arhitectural se continua, asigurând o unitate stilistică și o bună proporționare a clădirii. Cu această ocazie se construiește și garajul din spate. De această dată, cel care realizează modificările este arhitectul polonez Ziegfried Kofsinski.

În jurul anului 1935 se realizează o nouă supraînălțare a clădirii cu un etaj, iar turnurile rotunde devin dreptunghiulare. Arcul în plin cintru care marchează intrarea în clădire apare abia acum, când se modifică și modul de marcare a intrării din anul 1922.

În tot acest timp, cel mai valoros spațiu este cel de la parter, construit în anul 1908-1909.

Totodată, în toată această perioadă, nu a fost alterată valoarea plastică și ambientală a clădirii, ci, din contră, s-au găsit soluții pentru păstrarea unității stilistice a clădirii și a sublinierii caracterului său.

Descrierea soluției tehnice

Imobilul este compus dintr-un teren cu suprafața de 870,88 mp și construcții, respectiv, 4 corpuri de clădire în suprafață totală utilă de 1.109,13 mp, respectiv, cca. 1.330,00 mp suprafață desfășurată și 417,44 mp suprafață construită la sol. Dintre acestea, cel mai reprezentativ este corpul principal de clădire, A. Acesta are subsol, parter, 2 etaje, mezanin și mansardă, are o suprafață utilă de 955,33 mp și o suprafață desfășurată de 1.065,75 mp.

Proiectul de consolidare, restaurare și reconversie funcțională pentru imobilul din strada Caimatei, nr. 10, a început, de fapt, în anul 2005. După obținerea Autorizației de Construire, au început lucrările de construcție la corpul B, precum și câteva lucrări nesemnificative la clădirea principală, respectiv, corpul A.

În anul 2013-2014, am reluat proiectul, în urma unei expertize realizate la sfârșitul anului 2012 de Miro Grup, prin inginer Adrian Stănescu. Odată cu modificările tehnice rezultate în urma concluziilor expertizei s-a modificat și tema de arhitectură.

Imobilul este înscris pe Lista Monumentelor Istorice LMI 2010, la poziția 545, cod B-II-m-B-18269.

Inițial, funcțiunea clădirii a fost rezidențială. Conform proiectului din anii 2005-2006, funcțiunea imobilului s-a transformat în clădire de birouri începând de la demisol până la nivelul mansardei.

Situația propusă

Proiectul actual prevedea tot birouri, dar în alt concept de organizare funcțională, consolidare și restaurare a clădirii corp A, precum și a garajului din spate.

Pentru a se asigura un acces lesnicios de la nivelul terenului la etajul 1 și 2, precum și la nivelul mansardei, s-a propus înlocuirea unei scări de serviciu greu accesibile cu un ascensor cu dublă deschidere, care să facă legătura între cota terenului, etajul 1, etajul 2 și mansardă. S-a propus o copertină din sticlă, care să protejeze această nouă intrare și să nu aducă niciun prejudiciu imaginii clădirii existente.

S-a reparat acoperișul, s-a înlocuit structura din lemn afectată și elementele deteriorate cu altele tot din lemn de stejar de cea mai bună calitate. S-a înlocuit astereala din lemn, care era distrusă, iar învelitoarea din tablă zincată de pe acoperiș, deteriorată, s-a înlocuit în întregime cu tablă din zinc Blaugrau.

În zona mansardei, elementele de lemn ale șarpantei erau ancorate necorespunzător de structura construcției, popii prezentau fisuri longitudinale și, uneori, erau alcătuiți din elemente mai mici, îmbinate necorespunzător. De cele mai multe ori, aveau chiar abateri de la verticală.

În aceste condiții, singura soluție era să păstram cu rigoare forma și înălțimea acoperișului, culoarea învelitorii, cu refacerea atentă a tuturor detaliilor din tablă. Structura interioară a trebuit schimbată în întregime. Am profitat și am creat o structură cu deschideri mari, care a permis realizarea unui spațiu generos la nivelul mansardei. Am adus în vecinătatea coamelor, către intersecția centrală a pantelor, un număr de opt ferestre Velux, dispuse în planul pantelor, în zona centrală, astfel încât spațiul a primit o lumină zenitală generoasă, fără ca aspectul său să sufere.

De-a lungul timpului, construcția a trecut prin seria cutremurelor cu epicentrul în zona Vrancei: 1940, 1977, 1986 și 1990. Ca urmare a expertizei tehnice realizate în anul 2012, au fost descoperite o serie de probleme structurale, cum ar fi fisuri în parapetele și buiandrugii exteriori ai ferestrelor de la parter și etaj și balcoane cu tencuiala la partea inferioară degradată sau zone cu elemente metalice mâncate de rugină. Închiderea metalică (atât cea verticală, cât și acoperișul) a marchizei era puternic afectată. În zona subsolului exista umezeală pe pereți, iar grinzișoarele metalice erau ruginite și nu știam cât de adânc sunt afectate de rugină. În rest, conformarea demisolului era foarte frumoasă și interesantă, fiind posibil ca și acest spațiu, după restaurare, să devină funcțional.

S-a realizat hidroizolația perimetrală a construcției, pentru a proteja clădirea și demisolul. Pentru a reda demisolul unor funcțiuni posibile, s-a desființat o scară nefuncțională, cu acces din exterior, cu trepte de cca. 25 cm înălțime, iar accesul curent se face acum din scara de serviciu de pe fațada lateral-estică. S-a desfăcut un zid din cărămidă care a fost construit într-o etapă necunoscută, fără a se țese zidăria cu cea existentă și care a obturat un gol în formă de arcadă.

Lucrările de intervenții structurale s-au compus din lucrări realizate prin injectări, matări și cămășuieli locale ale fisurilor existente în pereții structurali de zidărie de la subsol, parter, etaje și mansardă, din verificarea și refacerea structurii balcoanelor construcției, din verificarea sistemului de hidroizolare a construcției, cu refacerea sa, din sistematizarea terenului în jurul construcției. S-au ignifugat și s-au tratat contra fungilor și acarienilor elementele din lemn ale mansardei. A fost prevăzută izolația termică necesară unei bune funcționalități și s-a înlocuit învelitoarea. S-au amplasat ferestre Velux în planul învelitorii, între căpriori, astfel încât iluminarea să fie corespunzătoare funcțiunii, iar volumul acoperișului să nu sufere modificări.

Lucrările de consolidare au constat în intervenții asupra elementelor verticale: cămășuirea cu beton armat de 12 cm grosime, cu fundații proprii, pe toată verticala construcției, a două incinte; realizarea unei supra-betonări de 6 cm grosime peste etajul 2; realizarea unor centuri din beton peste calcanele din pod; verificarea și înlocuirea elementelor structurale din lemn afectate.

Alte intervenții de consolidare s-au realizat la nivelul fundațiilor, precum și în zona marchizei – la structura metalică de închidere a acesteia, precum și verificarea și reparații ale plăcii de peste marchiză.

Lucrările necesare realizării unor transformări funcționale (refuncționalizare) dorite de beneficiar constau în recompartimentări cu materiale ușoare de tip „rigips” (operațiuni reversibile), închideri de goluri existente și crearea unora noi, prin conectări sau bordări cu elemente din beton armat, în zonele de serviciu ale clădirii și înlocuirea scării secundare, de serviciu, care era realizată parțial din lemn, parțial din beton, cu o scară nouă în întregime din beton și care să asigure accesul la toate nivelurile clădirii și din realizarea unor planșee locale din beton, în zona băilor noi (serviciilor).

Scările sunt elemente constructive adăugate în etape succesive clădirii, motiv pentru care au avut și tratamente diferite. Scara principală din latura vestică a rămas așa cum a fost configurată, respectiv cu acces de la nivelul terenului la etajele 1 și 2. Această scară nu ajunge la demisol. Scara de serviciu amplasată în dreapta (laterala vestică) are acces la demisol, cota terenului, parter, mezzaninul parțial, etajele 1 și 2. S-a reconfigurat scara în același spațiu și s-a realizat având o structură din beton, pentru a avea acces la toate nivelurile, inclusiv la mansardă. Treptele au fost finisate cu lemn.

Lucrările de restaurare s-au executat ulterior celor de consolidare. În zonele în care au fost prevăzute diafragmele din beton de 12 cm, înaintea turnării acestora, acolo unde existau ornamente valoroase la plafon, acestea au fost extrase și, acolo unde a fost posibil, restaurate. Din cauza diferențelor de dimensiuni rezultate în încăperile unde s-au realizat diafragmele, s-a adaptat decorația existentă noii geometrii. Aceleași operații urmau să fie aplicate și elementelor decorative de la frontoanele ușilor, care includ și medalioane cu picturi înfățișând peisaje.

În încăperile în care existau sobe de Meissen sau alte sobe de valoare și în care au fost prevăzute prin expertiză lucrări de consolidare, acestea au fost demontate și remontate, după finalizarea lucrărilor de consolidare. Aceste sobe nu mai sunt funcționale. Ele sunt doar elemente decorative în încăperile în care sunt amplasate.

Tot în etapa a doua s-a realizat și restaurarea fațadelor, cu restaurarea tuturor elementelor decorative existente. Acolo unde existau lacune, s-au realizat elemente decorative sau completări conform detaliilor originale. Tencuiala și vopsitoriile au fost din categoria celor utilizate pentru restaurări, care permit autocurățarea fațadei la intemperii, dar, în același timp, permit și aerisirea zidăriei și a tencuielii, asigurându-se durabilitatea în timp a intervențiilor realizate.

Acest proiect, ca de astfel toate proiectele de restaurare/ reconversie a unor clădiri reprezentative, monumente de arhitectură, a fost o mare provocare. A fost un proiect pe care l-am realizat cu plăcere, cu grijă și cu mult suflet. În același timp, am rămas consecventă în poziția pe care am adoptat-o, legată de aceste minunate clădiri, și anume că ele trebuie redate circuitului firesc al vieții, păstrându-le în același timp identitatea și autenticitatea, pentru ca și ele să poată trăi și să răspundă exigențelor funcționale și tehnologice pentru cel puțin generația care vine în urma noastră. În acest fel, memoria și identitatea locului va putea fi păstrată și va trăi în continuare, în mod firesc.